房地产节税须知，房产税六种税收筹划方案

　　房地产行业进行税收筹划，节税程度可以很高。本文通过几个经典案例，对房产税进行纳税筹划，以帮助企业合法合理降低税负。

房产出资变出租

　　两位朋友合办了一家咨询公司，员工只有5人。为节省费用，一个朋友用自家的住房注册了办公 地点。在公司登记成立后，到地税机关办理税务登记，税务人员发了一张下月需要缴纳税款的申报表， 其中房产税使他大吃一惊，因为税款预计高达1.68万元。公司的注册资本就10万元，办理各种登记已经 花了5000多元，现在一分钱还没挣，就要缴纳 1.68万元的房产税，这在创业初期，可是笔不小的支出。

　　事实上，房产购价达200万元，但属于个人非营业用房产，按规定免缴房产税。而现在把它用来 开公司，已经变成了营业用房，按《房产税暂行条例》的规定，就需要缴纳房产税。因为把房产无偿提 供给公司使用，需要按房产余值计算房产税。房产余值为房产原值减去30%计算，税率为1.2%。此房产原 值为200万元，则房产余值为140万元，需要缴纳的房产税就是每年1.68万元。

　　如果签订房屋租赁合同的话，那么情况就不大相同了。房主的房屋现在是属于公私合用，居住、 开公司用的都是同一个房屋。公司就5个人，实际使用的面积也就是楼上两个房间，其他面积仍然是居住 所用。

　　因此，如果事先和公司签订一个房屋租赁合同，将楼上面积按每月1000元租给公司使用，并用这 个租赁合同向工商、税务机关办理登记，就可以减少房产税。因为按《房产税暂行条例》的规定，房产 出租的，按租金收入计算缴纳房产税，而且房产税的纳税人变成了个人，而不是公司。这样算来，房主 出租居民住房每年的收入为12000元，房产税按12%计算，每年仅需要缴纳1440元的房产税。

利用税收优惠政策

　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。在不影响企业生产经营的情况下，可 将企业设立在农村，则可免缴房产税。

　　例：甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地 政府规定的扣除比例为30%;二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。

　　方案一：建在市区。应纳房产税=10000×(1-30%)×1.2%=84(万元)。

　　方案二：建在农村。免缴房产税。

　　由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。

选择计征方式

　　房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为 计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得 的租金收入为计税依据，税率为12%。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大 小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。

　　例：甲企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业经研究提出以下两种利用方案：一是 将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元;二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓 储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比 例为30%。

　　方案一：采用出租方案。应纳房产税=200×12%=24(万元);应纳增值税=200×10%=20(万元);应交 城建税及教育费附加=20×(7%+3%)=2(万元)。共支出46万元。

　　方案二：采用仓储方案。应纳房产税=2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元);应纳营业税 =200×6%=12(万元);应交城建税及教育费附加=12×(7%+3%)=1.2(万元);应支付给保管人员2万元。共支 出32万元。

　　由此可见，方案二比方案一少支出14万元。