房地产企业土地增值税筹划的十一种方法（2）

　　在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。源恒税务师为您总结了11种土地增值税筹划方法。

　　(一)利用普通住宅税收优惠政策

　　根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　企业可以通过某些相关的定价策略，让该项产业增值率逼近但是少于百分之二十。以此来实现房地产业的利润最大化。除此之外，在销售价格已经确认的情景下，可以进行测试计算，能否通过合理的成本测算或者是分摊的方式，在合理的范围内通过部分的开发成本往普通的住宅倾斜，通过将普通的住宅增值率控制在百分之二十之内，可以在很大的程度上保证其所享有的免税政策。

　　(二)利用房地产的代建房行为的税收政策进行筹划

　　税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

　　(三)利用合作建房的税收政策进行筹划

　　税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。

　　下面两种方式不适合合作建房:一种是提供土地使用权，只能收取固定数额的房屋以及资金，而不承担相应的经营管理风险，应该认为是转让土地使用权的合同;另一种是给予资金的相应一方不承担经营管理的风险只是用于分配固定数额的房屋或者是收取相关固定的资金，理应认为是房屋买卖合同或者是借款的合同。对于这两种情景必须要按照规定缴纳相应土地增值税收。