房地产企业所得税筹划的十个方法

　　房地产企业在开发的过程中有许多的环节，开发的周期跨度较大，财务 核算也比较繁琐，资金的投入较大。所以房地产企业的企业所得税的税务筹划就 应该以其自身经营的特点为依据，有针对性的、合理化的进行税务筹划，以达到 节税、提高房地产企业税收利润的目的。

　　1、存货计价方法的筹划。

　　房地产企业的存货量较大，且受宏观调控的影响价格波动较大，一般通 过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额，进而影响企业应纳税额 的计算。企业所得税法规定，存货的计价方法有先进先出法、加权平均法、移动 加权平均法和个别计价法等多种方法可供选择，这就为发出存货的成本扣除提供 了筹划的空间。在通货膨胀的情况下，采用后进先出法企业耗用原材料的成本较 高，有利于减少当期应纳税所得额;反之，在通货紧缩的情况下，采用先进先出 法则有利于减少当期应纳税所得额。

　　2、收入的纳税筹划

　　对房地产企业所得，首先应区分是“征税收入”、“不征税收入”还是 “免税收入”。然后根据收入类型选择所得税纳税筹划方法。一般来说有两种具 体方法，一是推迟收入确认时间。房地产企业的经营项目不同于一般企业的销售 产品类型，占用资金大，单项经营项目销售额也大，房地产企业必须根据每个房 产开发项目的风险水平和经营情况来选择适当的销售结算方式。在合法的前提下 可适当推迟收入确认时间，利用时间价值延缓纳税，为企业争取更大的资金活动 自由度，缓解资金紧张的问题。二是尽可能多地形成或转为投资免税收入。如果 企业的资金流比较大，闲置资金较多，就可以比较该项目与其他投资项目预期回 报率。若项目的投资收益率相等，则可以将该部分闲置资金购买国债或进行权益 性投资，尽可能增加企业非主营业务收入。因为国债利息和权益性投资收益是免 税收入，不用缴纳所得税，不会给企业带来额外的税收负担。

　　3、开发项目的开发周期的税收筹划。

　　开发企业必须合理筹划开发项目建设周期，同样一个开发项目，由于工 程施工顺序、施工周期的不同，开发成本、费用支出也完全不同。《国家税务总 局关于印发(房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》国税发(2009)31 号文第十一条规定：“企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分 期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 。”第十二条规定：“企业发生的期间费用，已销开发计税成本、营业税金及附 加、土地增值税准予当期按规定扣除。”我们在核算土地出让金等前期费用时， 应当根据建设说明规划，将建设项目合理划分不同的建设周期，优化期间费用支 出，合理分摊共同费用，尽可能地增加前期成本、费用，增加企业所得税前扣除 项目。例如，建设项目前期施工的范围越大，其相应的配套支出就越多，成本、 费用也就会相应增多。因为税务部门无权干涉建设项目的施工顺序和步骤，施工 顺序是由房地产企业自行决定的，建设房地产企业应当采取两端开工的方法，提 前扣除共同费用。

　　4、利息费用的税收筹划。

　　房地产企业生产周期长，投资数额大，需要筹措大量的资金，其中借款 是筹资的重要渠道，由于借款产生的利息费用金额会很大，因此利息费用的筹划 很有必要。

　　(1) 借款渠道的筹划。企业所得税法规定，非金融企业向非金融企业借 款的利息支出，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分不得税前 扣除。因此房地产企业在筹资时，应尽量向金融机构借款，或发行企业债券，避 免高息借款，使得超标部分不得税前扣除。

　　(2)利息支出处理方式的筹划。税法上对性质不同利息支出有不同的处理 方式，费用化的利息可以在当期计税时扣除，而资本化的利息一般分期扣除，显 然对利息支出的不同处理会产生不同的计税影响。纳税筹划途径可以考虑以下方 面：一是房地产企业在开办初期往往处于亏损状态，利息支出应尽量予以资本化 ，而以后年度计税时作为费用扣除;二是当企业处于盈利年度时，利息支出应予 以费用化，尽早实现计税扣除。

　　5、管理费用筹划

　　企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公 积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。企业既履行了法定的社会保障义务， 稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负 担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售 收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为 管理费用，降低企业的工资水平和职工个税负担，也能够减轻企业的所得税负担 。 6、甲供材料的税收筹划。

　　房地产企业提供建筑材料用于开发项目，通常称作甲供材料。房地产企 业采取施工企业包工包料施工，还是采取甲供材料，除考虑材料的采购成本外， 还要考虑两者之间的税收负担差异。这种税负差异，必将影响到开发成本。因此 ，税收筹划时应根据不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本优势，采取不 同的税收筹划方案。

　　7、开发项目变更的税收筹划。

　　房地产企业由于规划的变更等原因，建设项目经常发生施工项目的改、 修、重建。由于原有建筑可能已经拆除，无法看到原物，这些施工项目在开发项 目完工以后就无法考察，如小区道路的改变、屋面的返修、墙体外观的更改等。 因此，就会出现一个建设项目重复多次施工、重复计入成本的现象，就需要真实 可信的资料来证明前期投入。我们在进行税收筹划时，要切实做好相关档案资料 管理，充分证明成本项目的存在，保证设计图、工程施工合同、工程预算书、施 工图、工程竣工结算书、施工监理书等施工资料所反映的内容相一致，对拆除的 建筑物应当保留原物的影像资料，以备税务稽查部门检查。

　　8、开发项目竣工决算的税收筹划。

　　房地产企业在开发面积较大时，通常采取分期开发的方法。有的房地产 开发企业对各期建设项目分别建账单独核算，分别进行竣工决算。由于房地产企 业的企业所得税实行预缴，因此，就应对开发项目的开工时间和竣工决算进行税 收筹划，当预缴企业所得税大于企业应交企业所得税时，就应及时向税务机关申 请退还企业多缴的预缴企业所得税;当预缴企业所得税小于应交企业所得税时， 就应合理延缓开发项目的竣工时间，追求利益的最大化。

　　9、分包工程的税收筹划。

　　在房地产企业施工中分包工程项目占有很大比重，如项目的规划设计， 销售筹划等开发项目，房地产如此运作，有其自身经营的需要。同时也是税收筹 划的需要，由于一部分承包企业的实际税负比房地产开发企业的实际税负低(承 包企业享受各种税收优惠政策)，房地产开发企业就可以通过返利等各种经济手 段，降低企业所得税实际税负，实现投资收益最大化，这是目前采用比较普通的 税收筹划方法。采取上述的税收方法需要注意的是，房地产企业与项目承包企业 是否构成关联企业，如果是关联企业的话，根据《中华人民共和国企业所得税法 实施条例》第六章的“特别纳税调整”的有关规定，房地产企业及其有关联企业 之间的交易即为关联企业交易，需要进行“特别纳税调整”。《中华人民共和国 企业所得税法》第四十一条规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独 立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税如或者所得额的，税务机关有权按照 合理方法调整。”这一点应当引起我们高度重视。

　　10、亏损的筹划

　　(1) 亏损额的筹划。企业所得税法规定，企业年度发生的亏损，准予向 以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。因此合 理确定房地产企业的亏损额，最大限度地进行弥补，显然可以获得一定的税收收 益。房地产企业如果能够预测亏损当年后五年内的盈利额可以弥补当年的亏损， 那么扩大当年的亏损显然是有利的，这就要求企业进行有效的税收筹划。首先， 要通过销售方式等推迟收入的确认;其次要正确核算和增加不征税收入和免税收 入额，例如国债利息收入、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资 收益等免税收入;最后，要尽量增加当期扣除。

　　(2) 汇总纳税的筹划。企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业 机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。但是境内总机构和分支机构可盈亏相 抵，因此房地产企业在总机构盈利的情况下，可考虑设立分支机构。因为设立初 期的分支机构往往是亏损的，那么总机构汇总缴纳时，就可降低企业所得税的税 负，获得亏损抵税的利益。